Сделке предлагается придать вид обращения взыскания на недвижимость после неисполнения продавцом своих обязательств по какой-нибудь другой сделке

Активное пригородное строительство вынуждает застройщиков находить выход из ситуации, когда на продажу пригодных для этого земель сельхозназначения наложен мораторий, который депутаты продлили еще на год – до 1 января 2008-го.

Наиболее популярным способом обойти мораторий, не нарушая требований законодательства, до начала нынешнего года было предварительное изменение целевого назначения участка. Но с 13 января, когда в силу вступил Закон №490-V, этот способ стал не применим к сделкам между частными лицами. В отношении же государственной и коммунальной земли ограничения не устанавливались.

Однако земля сельхозназначения не утратила своей привлекательности - активно ищутся новые способы законного преодоления моратория. Один из них был предложен на форуме ЛІГАБізнесІнформ. Суть метода заключается в том, что сделке предлагается придать вид обращения взыскания на недвижимость после неисполнения продавцом своих обязательств по какой-нибудь другой сделке.

Наиболее простой вариант такой сделки – заем на сумму, равную цене продажи. После этого деньги, естественно, не возвращаются и кредитор (он же покупатель) обращается в суд с требованием вернуть долг. Заемщик (он же продавец) не возражает. Суд выносит решение в пользу кредитора-покупателя, которому и достается земля. Однако в этой схеме не все так просто, причем в основном для покупателя.

В Земельном кодексе четко установлено, что на землю с целевым назначением «ведение товарного сельскохозяйственного производства» взыскание может обращаться лишь в случае, если у должника нет никакого другого имущества. То есть работать на данном этапе схема будет только для участков, предназначенных для ведения индивидуального сельского хозяйства.

Правда, это правило, конечно, можно обойти – например, обеспечить сделку залогом участка. Но и здесь на пути покупателя встает Земельный кодекс, указывающий, что ипотекодержателем земли сельхозназначения может быть исключительно банк. Хотя есть еще один путь, напрямую установленный в кодексе: владелец участка сам в суде может предложить обратить взыскание именно на землю. В таком случае все зависит от судьи, который вряд ли будет возражать, если стороны единодушно определят, каким именно способом урегулировать дело.

Кроме того, в Земельном кодексе предусмотрена обязательная реализация земельного участка, на который обращено взыскание, через публичные торги в форме аукциона. То есть фактически речь опять-таки идет о сделке купли-продажи. А мораторий, ради обхода которого и затеяна вся эта схема, никакого различия между добровольной и принудительной продажей не делает. То есть, по сути, и обращение взыскания на землю невозможно (за исключением все той же ипотеки, доступной только для банков).

У данной схемы есть еще один отрицательный момент. Сделка, с которой начинается ее осуществление, вполне может быть оспорена заинтересованными лицами и признана притворной (то есть совершенной для сокрытия совершения другой сделки). А Гражданский кодекс, в свою очередь, указывает, что притворная сделка регулируется по правилам, установленным для регулирования той сделки, которую стороны были намерены совершить. Следовательно, стороны опять возвращаются к мораторию и сделка признается недействительной.